¿Exclusiva es igual a trato exclusivo?
¿Porqué un contrato en exclusiva ?
La exclusiva está pensada principalmente para la ventaja del agente inmobiliario, ya que tener un inmueble en exclusiva en cartera asegura cobrar la comisión aún cuando encontrar el cliente comprador no haya sido fruto de su trabajo directo. Eso es así en cuanto si consigues vender tu propiedad por cuenta propia y no has avisado al agente inmobiliario, el Contrato en exclusiva le ofrece a este último el derecho de cobrar la comisión íntegra.
Si un cliente comprador cierra la operación de compraventa a través de una inmobiliaria diferente a la que tiene el encargo de venta en exclusiva, la agencia colaboradora en este caso, contará con un mínimo de 50% de la comisión pactada.
Hasta aquí muy bien. Para el agente inmobiliario.
Pero, ¿es este arreglo el mejor para el beneficio lo del vendedor, para el tuyo? Hay muchas preguntas que te debes plantear antes de escoger el régimen de exclusividad contractual.
Muchas agencias inmobiliarias justifican este tipo de contrato con una mejor gestión o una más beneficiosa para el propietario a la hora de negociar el precio, una actividad más intensiva de publicidad y marketing para la propiedad y menos tiempo en tardar encontrar un cliente comprador.
A la práctica, pocas veces eso coincide con la realidad.
En primer lugar, para defender el precio y el interés del vendedor un agente inmobiliario no depende del tipo de contrato que se haya firmado. El compromiso que se adquiere por parte de la inmobiliaria en el momento de aceptar un encargo de venta es vender la propiedad actuando de buena fe y diligentemente, con el objetivo de cerrar la operación en las mejores condiciones para la otra parte - es decir, para el vendedor, que es el que ha encargado la venta, independientemente del tipo de contrato firmado.
¡Cuantas veces vendedores como tú se han visto obligados a aceptar condiciones de compraventa que en otras circunstancias no las aceptarían si no fuese porque el contrato, en exclusiva y por un tiempo determinado, los tiene maniatados y les representa un gran riesgo de quedarse sin el potencial comprador si no cede a las presiones de la inmobiliaria!
No solo perjudica a las partes implicadas en un proceso de venta, sino al entero sector inmobiliario porque el profesional se comprueba que no lo es, porque el supuesto experto se certifica a si mismo como verdadero amateur, porque el comercial es realmente un comisionista.
Tu confianza como vendedor se ve mermada, y hasta puedes llegar a la conclusión de que la gestión deberás hacerla finalmente por cuenta propia con las complicaciones y riesgos que eso pueda implicar.
Y ¿que hay realmente de la parte de marketing y publicidad? ¿Se puede apreciar una diferencia importante en la gestión de marketing de un inmueble en exclusiva y otro sin exclusiva ?
¿Se trabaja más la exclusiva, se ofrece de manera prioritaria ante otros inmuebles, se promociona con más intensidad en los medios tradicionales y digitales, o se aprovecha el marketing y publicidad corporativos donde lo primordial es destacar la imagen de empresa y logros de la inmobiliaria como por ejemplo el gran número de inmuebles que tiene en cartera en un momento dado, para introducir breves menciones a los inmuebles en exclusiva?
Porque el marketing corporativo difiere sustancialmente del marketing directo en su objeto y causa inherentes, el marketing one to one, o incluso el brand marketing que se puede y se debería utilizar para promover cualquier producto, en este caso con mucha más razón para una propiedad inmobiliaria en venta, brillan por su ausencia.
El tipo y naturaleza del producto lo exige, es imprescindible trabajar la propiedad con máximo sentido de responsabilidad, dedicación profesional y con expertise.
Un 5% o un 6% (más el IVA) de comisión para una operación de compraventa cerrada después de 2-3 o incluso más años en cartera es francamente una indecencia, mientras que la inmobiliaria se financia de las comisiones para desarrollar su imagen corporativa.
En cuanto a la duración del contrato, esa suele ser por norma inferior al tiempo necesario en las susodichas condiciones para que la propiedad se venda. Por este motivo mismo, tu contrato se prorroga tácitamente con periodos iguales, a no ser que quieras rescindirlo antes.
Por otra parte, ¿Que pasa de verdad durante un proceso de negociación? ¿Cuales son los intereses defendidos - ¿los tuyos?, el que has encargado la venta y serás también el que abonará la comisión, ¿o las del comprador?, que, en términos del vulgo, tiene la ‘pasta’ y del que virtualmente depende el agente en cerrar la operación? La respuesta es obvia.
Desde hace ya muchas décadas en otros estados, se está luchando para un sector inmobiliario limpio, honesto y profesional. Parecen valores obvios, pero visto lo visto, y vivido lo vivido, no lo son. Hace años han cambiado el modelo de contrato y han conseguido resultados sólidos, correctos y beneficiosos para el propietario.
El contrato, la nota de encargo o el contrato de mediación, en exclusiva o no, debe ser un acuerdo mediante el cual no se resten derechos y responsabilidades para ambas partes y sobretodo que no vayan en contra del derecho o la ley establecida. Pero también debe velar por la equitativa de ventajas en cuanto a tipos y ejercicio del documento contractual. El contrato en exclusiva en sí no lo es a la práctica, no para el vendedor, no para ti.
VOX BRAVA ofrece soluciones contractuales dinámicas y transparentes única y exclusivamente para el vendedor. VOX BRAVA es única y exclusivamente agente del vendedor. Nunca representa al comprador.
El contrato con nosotros garantiza que no se verán mermados los compromisos adquiridos. No se trata de trabajar gratuitamente, pero sí se trata de trabajar honestamente.
¡Vamos a hacer esto juntos!
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